Belangrijk bij de discussie over de zogenoemde Woonvisie zijn de afspraken over de verdeling van de nieuwbouw. Ons inziens gaat het daarbij om een discussie waarbij de plank nogal eens wordt misgeslagen omdat men onvoldoende inzicht heeft in de woningmarkt.

Om goede afspraken te kunnen maken, is goede kennis van de feitelijke ontwikkelingen op de woningmarkt vereist, en daar schort het aan. Verder maakt de gemeente de fout te geloven dat afspraken één op één leiden tot resultaten. De cijfers over de realisatie van de afspraken van de afgelopen jaren over bouwproductie en verdeling binnen productie laten zien dat de afspraken niet gehaald worden. Daardoor zijn er veel minder goedkope huur- en koopwoningen dan velen denken. En dat is iets om terdege rekening mee te houden.

De feiten
Over de periode 1 januari 2004 tot met 1 januari 2009 zijn de gegevens bekend over de nieuwbouw, de sloop en de verdeling over de voorraad van koop- en huurwoningen. In die periode bedroeg de nieuwbouw 2500 woningen per jaar en gingen er 1500 woningen af door sloop. Per saldo een toename dus van 1000 woningen per jaar.

De voorraad koopwoningen nam toe met 2800 per jaar (1200 eengezinswoningen en 1600 appartementen). Tegelijkertijd verdwenen er per jaar 800 particuliere huurwoningen en 1000 sociale huurwoningen als gevolg van verkoop van huurwoningen en sloop.

Belangrijk te weten is dat in het kader van de afspraken met het Rijk ook studentenhuisvesting en renovaties van woningen duurder dan 15.000 euro tot nieuwbouw worden gerekend. Het aandeel renovaties is niet bekend. De werkelijke toename van het aantal woningen is dus minder dan 1000.

Tekort aan goedkope woningen
Altijd is verkondigd dat er in Den Haag zoveel goedkope koop- en huurwoningen zijn. Er zijn inderdaad in Den Haag vrij veel goedkope woningen. Vooral omdat de helft van de voorraad in de stad drie of minder kamers heeft en kleiner is dan 75 vierkante meter. Veel goedkope woningen wil niet zeggen dat er genoeg goedkope woningen zijn. Gegeven de behoefte blijkt er juist sprake te zijn van een tekort.

Voor Den Haag zijn inkomenscijfers tot 2006 beschikbaar. Het gemiddelde inkomen in Den Haag ligt zo’n twee procent lager dan het gemiddelde van Nederland. Kijkend naar de inkomensverdeling blijkt dat Den Haag in verhouding gemiddeld vijftig procent lagere inkomens heeft ten opzichte van het landelijke gemiddelde van veertig procent. Deze vijftig procent huishoudens zijn aangewezen op een koopwoning van onder de 150.000 euro of een huurwoning onder de zogenaamde huurtoeslaggrens (632 euro per maand bij inkomen 28.745 euro per jaar).

Den Haag heeft tussen de 115.000 en 120.000 huishoudens met een laag inkomen, die een passende woning nodig hebben. Het huidige beleid is dat voor deze groep tachtig procent van de corporatiewoningen (66.000 woningen) en veertig procent van de koopappartementen in Den Haag (25.000 woningen) beschikbaar is. Dat betekent dat er een tekort is van zo’n 30.000 goedkope woningen. In dit tekort zou door de particuliere huurmarkt moeten worden voorzien.

Echter, om in de vraag naar betaalbare woningen te voorzien, zou van de particuliere huursector, die 45.000 woningen telt, tweederde (30.000 woningen) als goedkope huurwoning beschikbaar moeten zijn en blijven. Dit aantal goedkope particuliere huurwoningen is echter niet aanwezig. Immers, een belangrijk deel van de particuliere huursector bestaat uit dure huurhuizen voor expats, dure bejaardenserviceflats en dure huurwoningen van beleggers en vastgoedfondsen. Verhuurcijfers van Direct Wonen wijzen erop dat er geen woningen aangeboden worden beneden de 632 euro anders dan eenkamerwoningen.

Omdat het zeer onaannemelijk is dat de particuliere huurmarkt voorziet in 30.000 goedkope woningen is de conclusie dat er nu reeds een fors tekort van zo’n 15.000 goedkope woningen is.

Het tekort zal verder oplopen
Het reeds bestaande tekort zal bij voortzetting van het huidige beleid in de komende jaren met 1800 woningen per jaar toenemen, oplopend naar een extra tekort van 20.000 woningen in 2020.

In een scenario van de Woonvisie van 2000 nieuwbouwwoningen en 1000 woningen sloop per jaar, waarbij vijftig procent goedkope huurwoningen zouden worden gebouwd, zal het tekort nog met zo'n 800 tot 1000 woningen per jaar gaan oplopen!

Omdat de inkomensverdeling in Den Haag al vele jaren zeer stabiel is, neemt het aandeel van de weinig draagkrachtige huishoudens ook nauwelijks af. Dus van een ‘rijker’ wordende bevolking en daardoor een lagere behoefte, zal de oplossing hiervoor niet komen. Integendeel, door de recessie neemt de kans toe dat het aandeel lagere inkomens de komende jaren fors zal toenemen.

Er zijn slechts twee processen die dit fors oplopende tekort zouden kunnen verhinderen:
1. een scherpe langjarige prijsdaling op de koopwoningenmarkt (dertig procent) als gevolg van een jarenlange overproductie van koopwoningen. Hoewel er waarschijnlijk sprake is geweest van overproductie in de afgelopen drie jaar, is de verwachting dat er de komende jaren een scherpe terugval van de productie te zien zal en geen langdurige en forse prijsdaling
2. een sterke selectieve migratie van lage inkomens naar de randgemeenten. Van alle lage inkomens zit zestig procent in Den Haag. Van alle sociale huurwoningen staat vijftig procent en van de particuliere huurwoningen zestig procent in Den Haag. Van alle koopappartementen staat zeventig procent in Den Haag

In de Woonvisie wordt geen rekening gehouden met de traagheid van de vastgoed ontwikkelingsprocessen. Ontwikkeling van nieuwbouwlocaties duurt vaak een decennium vanaf het moment dat er politiek draagvlak voor is totdat het wordt opgeleverd. Naarmate de locatie groter is duurt het langer. De Vinex-locatie Wateringse Veld is vanaf de grenscorrectie tot de oplevering van de laatste woningen bijna twintig jaar in ontwikkeling. Aan binnenstedelijke locaties als Laakhaven wordt al ruim 25 jaar gewerkt en het eind is nog lang niet inzicht. Van de in het huidige collegeprogramma vastgelegde de woningbouwplannen in Kijkduin en Scheveningen zullen er op zijn vroegst in 2013-2014 de eerste woningen worden opgeleverd in Kijkduin.

Door crisis komende jaren fors minder nieuwbouw
Als gevolg van de kredietcrisis liggen de voorbereidingen van nieuwe woningbouwplannen stil. Sloopplannen in Zuidwest worden ook goeddeels stilgelegd. Het aantal gesloopte woningen daalde van 2000 in 2007 naar 700 in 2008.

Het gevolg is dat na 2010, als de plannen worden opgeleverd die in 2005 en 2006 zijn voorbereid en in 2007 en 2008 in aanbouw zijn gegaan, de woningproductie van 2500 woningen gemiddeld zal terugvallen naar 1000 tot 1500 woningen. Er zit één positief aspect aan deze ontwikkeling: het verlies aan goedkope woningen door minder sloop van 1800 naar 1000 tot 1100 zal dalen.

Helaas moeten we constateren dat de sociale huurproductie in de afgelopen jaren niet boven de 25 procent is gekomen. De discussies over 70-30-verdeling bij de nieuwbouw blijft dus van groot belang. De conclusie is dat, willen we het tekort aan sociale huurwoningen inhalen, er juist meer dan dertig procent sociale huur noodzakelijk is. In de afgelopen jaren was verdeling tussen koop en huur ongeveer tweederde koop en eenderde huur. In de komende jaren komen er door nieuwbouw hoogstens 250 tot 400 sociale huurwoningen bij. Zo groot wordt het probleem! De hele discussie in de raad over vijftien of tien procent goedkoop gaat dan over een verschil van vijftig tot zestig woningen per jaar.

Wil de gemeenteraad werkelijk iets doen aan het behoud van goedkope woningen voor de doelgroep, dan zal men veel striktere regels voor woningtoewijzing moeten hanteren, niet tachtig maar 95 procent toewijzen aan de doelgroep, en niet de nadruk leggen op nieuwbouw, maar op verbouw en behoud van goedkope huurwoningen ook in de particuliere voorraad.

Gerard van Otterloo en Frits van Erpers Roijaards zijn leden van de PvdA-afdeling Den Haag